Rozporządzać możemy nieruchomościami, które są naszą własnością. I tylko te podlegają dziedziczeniu. Co zatem się dzieje z mieszkaniami zakładowymi, komunalnymi, spółdzielczymi? Sprawdźmy, co się z nimi stanie.
Nieruchomości – np. domy, mieszkania, działki rekreacyjne - podobnie jak inne składniki majątku, podlegają dziedziczeniu ustawowemu lub na mocy testamentu . Okazuje się jednak, że jest tu jeden istotny warunek: takie nieruchomości muszą do nas należeć. Mieszkania, którego jest się jedynie najemcą, nie można przekazać spadkobiercom. I to niezależnie od tego, kto udostępnił zajmowany przez nas lokal: gmina, zakład pracy lub spółdzielnia.
Nie można przekazać w spadku mieszkania komunalnego. – Dziedziczenie mieszkania komunalnego nie jest możliwe, ponieważ lokatorzy takich nieruchomości nie są ich prawnymi właścicielami – wyjaśnia adwokat Anna Plebanek-Liro. – W przypadku, gdy osoba zajmująca mieszkanie komunalne umiera, nieruchomość nadal należy do gminy, która je udostępniała. Nie ma zatem możliwości przekazania tego typu lokalu w spadku.
Jednak rodzina nie zawsze musi opuścić lokal komunalny po śmierci głównego najemcy. – Jego najbliżsi mają prawo do kontynuowania najmu mieszkania komunalnego – wyjaśnia Anna Plebanek-Liro. – Lokum nie musi być automatycznie przekazane np. innej rodzinie. Aby jednak kontynuacja wynajmu mogła nastąpić, trzeba pamiętać o kilku istotnych aspektach i spełnić określone warunki.
Najemcą mieszkania komunalnego może zostać:
– małżonek lub dzieci osoby zmarłej,
– osoby uprawnione do otrzymywania świadczeń alimentacyjnych od zmarłego,
– osoby, które pozostawały we wspólnym pożyciu ze zmarłym najemcą.
Wymienieni powyżej uprawnieni, którzy chcą kontynuować wynajem mieszkania komunalnego, muszą mieszkać w tym lokalu z najemcą do chwili jego śmierci. W tym przypadku niewystarczający okaże się np. meldunek w określonym mieszkaniu komunalnym, jeśli dana osoba na co dzień żyje gdzie indziej. Gminy zwykle badają tego rodzaju okoliczności, przeprowadzając np. wywiad środowiskowy.
Mieszkania zakładowe to spadek po PRL-u. Takie lokale budowały państwowe firmy, zaspokajając w ten sposób potrzeby mieszkaniowe swoich pracowników i ich rodzin. Dzisiaj ten zasób jest niewielki, według danych GUS sięga 70 tys. Nowych powstaje niewiele. W 2019 roku wybudowano zaledwie 292 takie lokale. Przedsiębiorstwa udostępniają mieszkania zakładowe pracownikom na zasadzie najmu. Niektóre firmy umożliwiają jednak wykup takich nieruchomości. Ułatwiła to ustawa z 15 grudnia 2000 roku.
Zgodnie z nią pierwszeństwo przy zakupie mieszkania mają ci, którzy podpisali umowę najmu na czas nieokreślony lub dostali administracyjną decyzję o przydziale mieszkania pracowniczego. Ale wykupić takie mieszkanie mogą też bliscy pracownika (lub byłego pracownika) firmy w sytuacji, gdy ten nie zdążył dokonać wykupu samodzielnie. Trzeba jednak pamiętać, że lokal zakładowy można nabyć wyłącznie wtedy, gdy jego właściciel podejmie decyzję o sprzedaży. Najemca nie ma prawa zmusić pracodawcy do sprzedaży mieszkania.
Mieszkanie zakładowe można odziedziczyć po zmarłym tylko wtedy, gdy ten był jego właścicielem, to znaczy, gdy zmarły jeszcze przed śmiercią dokonał wykupu lokalu zakładowego. Wtedy nieruchomość odziedziczą najbliżsi lub osoby wskazane w testamencie.
Jeśli zmarły nie był właścicielem mieszkania zakładowego (nie wykupił go), wówczas najbliżsi: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, osoba przysposabiająca albo przez lokatora przysposobiona czy osoba pozostająca we wspólnym gospodarstwie domowym (np. konkubina czy konkubent) nadal mogą je najmować lub – jeśli pracodawca to umożliwi – je wykupić.
Również w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, lokator nie jest właścicielem mieszkania. Spółdzielnia mieszkaniowa przekazuje należące do niej lokale członkom spółdzielni, ale pozostaje ich właścicielem i zarządcą. Aby korzystać z mieszkania lokatorskiego, konieczne jest wniesienie wkładu mieszkaniowego.
Czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego można odziedziczyć? Nie. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu. Nie oznacza to jednak, że spadkobiercom osoby zmarłej, której przysługiwało takie prawo, nic się nie należy. Gdy umiera jeden z małżonków, którym wspólnie przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, prawo to nie wygasa, z mocy prawa przejmuje je w całości ten małżonek, który pozostał przy życiu. – Jest to szczególny rodzaj następstwa prawnego – zaznacza aplikantka adwokacka Marta Stachowiak.
Aby przejąć prawo do takiego lokalu nie trzeba dokonywać żadnych czynności, w szczególności składać deklaracji członkowskiej w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka, jak to było zapisane w poprzednio obowiązującej ustawie. – Jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługiwało tylko jednemu z małżonków, wówczas pozostałemu przy życiu małżonkowi przysługuje roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego – informuje Marta Stachowiak. – W takiej sytuacji, oprócz małżonka, mogą ubiegać się o wspomniane prawo do lokalu także inni bliscy zmarłego.
Kolejną kwestią związaną ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu jest wkład mieszkaniowy. On podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych. – Warto tu zwrócić uwagę, że jeżeli umiera jeden z małżonków, którym wspólnie przysługiwało lokatorskie prawo do lokalu, spadkobiercom małżonka zmarłego przysługuje wierzytelność tytułem spłaty za wkład mieszkaniowy względem drugiego małżonka, któremu przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego – podkreśla Marta Stachowiak. – Wkład mieszkaniowy nie jest w takim przypadku wypłacany przez spółdzielnię.
W spadku można przekazać spółdzielcze własnościowe mieszkanie – na podstawie ograniczonego prawa rzeczowego zapisanego w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Prawo jest ograniczone, bo właścicielem lokalu ciągle jest spółdzielnia mieszkaniowa, do niej też należą części wspólne budynku oraz grunty. Najczęściej takie lokale nie mają założonej księgi wieczystej.
Osoba, która ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może wynająć mieszkanie lub oddać je do bezpłatnego korzystania. Ale jeśli chce zmienić przeznaczenie lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy, musi uzyskać zgodę spółdzielni. Spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania można sprzedać, darować, zapisać w testamencie lub obciążyć hipoteką. A w przypadku upadłości lub likwidacji spółdzielni, przekształca się w odrębne prawo własności.
Własność hipoteczna to potoczne określenie dla odrębnej własności lokalu. To pełna własność nieruchomości wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych. Takie mieszkanie musi mieć założoną księgę wieczystą i może być obciążone hipoteką, ale nie musi. Udział w gruncie oznacza konieczność płacenia podatku od nieruchomości. Podobnie jak w przypadku każdej własności, można ją przekazać w testamencie, a w przypadku jego braku, takie mieszkanie odziedziczą najbliżsi członkowie rodziny.