Wstecz

Jak rozwiązać problemy z dziedziczeniem mieszkania?

W Polsce mieszkanie lub dom to zwykle najbardziej wartościowy składnik majątku pozostawianego przez zmarłego. Kto i na jakich zasadach je dziedziczy?

Kto i na jakich zasadach może odziedziczyć mieszkanie?
Shutterstock

Powiązane artykuły

Rzadko kiedy spadek dziedziczy jedna osoba. Zazwyczaj spadkobierców jest więcej i dziedziczą w częściach ułamkowych. W przypadku pieniędzy sprawa jest prosta. Gdy schedą jest nieruchomość, np. mieszkanie, rzecz robi się bardziej skomplikowana.

Wyobraźmy sobie, że cały majątek po ojcu to mieszkanie własnościowe. Dziedziczy je troje dorosłych dzieci, z których każde dostaje po 1/3 udziału w nieruchomości. Jeśli chcą dokonać działu spadku, mogą to zrobić na trzy sposoby:

* przyporządkować, stosownie do ich udziałów, należny składnik majątku każdemu ze spadkobierców,

* zostawić mieszkanie jednemu z rodzeństwa z obowiązkiem spłaty pozostałych,

* sprzedać lokal i podzielić się pieniędzmi.

Ważne! Od 1 stycznia 2019 r., sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia nie wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku według 19-proc. stawki PIT. Przepisy stanowią, że pięcioletni okres jest liczony od daty nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę, a nie – jak wcześniej – od daty jego śmierci.

Dziedziczenie mieszkania – rozwiązujemy kilka zagadek

Przykład 1. Czy córka dobra i córka gorsza dziedziczą po połowie? Umiera matka sióstr Katarzyny i Zofii. Zostawia mieszkanie, bez testamentu. Katarzyna jest samotna, sprawiała problemy wychowawcze, wagarowała, ma problemy z uzależnieniami. Zofia zawsze była porządną dziewczyną, opiekowała się matką, teraz ma męża oraz dzieci i większe potrzeby lokalowe niż Katarzyna. Czy sąd uwzględni te okoliczności?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wobec braku testamentu, każda z sióstr odziedziczy majątek matki po połowie. Żadnego prawnego znaczenia nie będą miały ani większe potrzeby Zofii, ani relacje sióstr z matką. Jeżeli matka nie wydziedziczyła Katarzyny, to każda dostanie po połowie spadku.

Przykład 2. Co z wydatkami pana Marka? Pan Marek mieszkał z matką w jednym mieszkaniu, które formalnie należało do niej. Syn inwestował w mieszkanie, przeprowadził gruntowny remont. Matka nie zostawiła testamentu, a pan Marek ma dwóch młodszych braci przyrodnich (matka miała drugiego partnera). Czy mieszkanie zostanie podzielone między całą trójkę?

W związku z tym, że matka pana Marka nie sporządziła testamentu, jej majątek (w tym mieszkanie) zostanie odziedziczony w równych częściach (po 1/3) zarówno przez pana Marka, jak i przez przyrodnich synów. Pan Marek powinien poinformować o swoich wydatkach na mieszkanie podczas postępowania o podział spadku. Wtedy istotne znaczenie będzie miała wycena wartości majątku spadkowego. Skoro płacił za konkretne prace, to tym samym ze swego majątku ulepszał składnik majątku należący do innej osoby (matki) i jego przyrodni bracia nie powinni z tego powodu odnosić nadmiernych korzyści.

Przykład 3. Co z rodziną drugiego męża matki? Panią Klaudię – jedynaczkę – wychowywała matka. Gdy Klaudia miała 12 lat, umarł jej ojciec, który wcześniej, razem z żoną, kupił mieszkanie. Przed śmiercią nie sporządził testamentu. Gdy dziewczyna osiągnęła pełnoletność, wyprowadziła się z domu, a jej matka związała się z innym mężczyzną. Teraz pani Klaudia obawia się, że po śmierci matki mieszkanie przejdzie na rodzinę jej drugiego męża.

Jeśli między rodzicami pani Klaudii była wspólnota majątkowa, to w chwili śmierci jej ojca majątek małżeński podzielił się i nastąpiło dziedziczenie udziału ojca pani Klaudii (z zasady udział ten wynosi połowę majątku małżeńskiego). Zatem do dziedziczenia majątku ojca, czyli połowy wspólnego majątku rodziców (w tym mieszkania), zostali powołani – po połowie – pani Klaudia i jej matka. W konsekwencji prawo do mieszkania przysługuje w części pani Klaudii (1/4 mieszkania) a w części jej matce (3/4 mieszkania). Zatem matka może dysponować jedynie swoim udziałem we własności mieszkania. Należy pamiętać, że jeżeli matka pani Klaudii nie podjęła decyzji o włączeniu udziału w mieszkaniu do majątku wspólnego (małżeńskiego) w drugim związku, to udział ten będzie zaliczany do jej majątku osobistego. W przypadku śmierci matki i braku testamentu jej majątek (3/4 mieszkania) – po połowie odziedziczą pani Klaudia i drugi mąż matki. Zatem pani Klaudia dysponować będzie 5/8, a jej ojczym 3/8 części mieszkania.

Przykład 4. Jak dziedziczą mąż i pięcioro dzieci? Zmarła pani Maria. Zostawiła męża i pięcioro dzieci, ale nie napisała testamentu. Mieszkanie należało wspólnie do niej i męża. Kto je odziedziczy?

Udział pani Marii w mieszkaniu (zakładamy, że to połowa) będzie podzielony pomiędzy męża i piątkę ich dzieci. Dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek dziedziczą w częściach równych. – Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku. W tym przypadku mąż pani Marii otrzyma udział w wysokości jednej czwartej, a ich dzieci podzielą się w częściach równych pozostałymi trzema czwartymi – podkreśla mec. Renata Robaszewska z kancelarii Robaszewska & Płoszka. Radcowie Prawni w Warszawie.

Przykład 5. Dla niezadowolonego rodzeństwa – zachowek. Pan Dariusz – wdowiec – był właścicielem kawalerki. W testamencie zapisał ją najmłodszej córce. Dwoje starszych dzieci się z tym nie zgadza. Czy mają jakieś szanse i prawa do tego mieszkania?

– W pierwszej kolejności przy dziedziczeniu testamentowym należy zweryfikować ważność testamentu, odnosząc się do spełnienia ustawowych wymogów formalnych jego sporządzenia, jak również okoliczności jego sporządzenia i osoby testatora. Jeśli testament jest ważny, a jedynym aktywem spadkowym było mieszkanie, niezadowolone rodzeństwo może zwrócić się do najmłodszej siostry o zachowek, czyli spłatę połowy wartości ich udziału w mieszkaniu, jaki uzyskaliby, gdyby testament nie istniał – wyjaśnia mec. Robaszewska.